Czynsze za powierzchnie magazynowe w Polsce należą do jednych z najniższych w Europie Środkowej. W ostatnich kwartałach wykazują tendencję wzrostową, jednak tempo wzrostu jest powolne, a czynsze są o ok. 15% niższe niż na początku rozwoju rynku magazynowego w Polsce i wciąż nie odbiły się po kryzysie finansowym z roku 2008. Równocześnie jednak wartości budynków magazynowych powoli rosną. „Pierwszy poważny skok wartości obserwowaliśmy w latach 2007-2008, wówczas średnia wartość m² nowoczesnego obiektu magazynowo-logistycznego pod Warszawą oscylowała wokół € 600 za m². Po spektakularnym spadku w roku 2010, wartość m² magazynu powoli i z przeszkodami pnie się w górę, ale pomimo rekordowo niskich stóp kapitalizacji wciąż pozostaje poniżej wartości sprzed 10 lat” – wyjaśnia Ewa Nowak Senior Property Valuer w Polish Properties.
Dziś o rynku magazynowym mówimy jedynie w kontekście rekordów: rekordowy wolumen transakcji inwestycyjnych, rekordowo niskie stopy kapitalizacji, rekordowa powierzchnia magazynowa w budowie, do tego wysoka podaż (druga najwyższa wartość w historii), niskie pustostany (drugie najniższe w historii) czy wysoki zrealizowany popyt (druga najwyższa wartość). Rekordowe nie są jedynie czynsze, które od 9 lat utrzymują się na podobnym poziomie, co wynika m.in. z dużej nowej podaży. Lekkie wzrosty zanotowaliśmy dopiero w ostatnich kwartałach, co wynikało również z rosnących kosztów budowy i cen gruntów.
Wzrosty czynszów zapewne będą kontynuowane w następnych kwartałach, polski rynek magazynowo-logistyczny wreszcie wykorzystuje swój potencjał i możemy spodziewać się dalszego wzrostu m.in. ze względu szybki rozwój sektora e-commerce, wysokie tempo wzrostu PKB, poprawiającą się infrastrukturę, ale też tranzytowe położenie Polski.
Jednak na tle Europy Polska jest wciąż rynkiem rozwijającym się, czynsze należą do najniższych w regionie. Skąd zatem tak duże zainteresowanie inwestorów obiektami magazynowymi w Polsce?
„W roku ubiegłym dokonano transakcji budynkami magazynowymi o łącznej wartości € 1,9 mld czyli niemal dwukrotnie więcej niż w rekordowym dotychczas roku 2017. Skalę wzrostu na przestrzeni ostatnich 15 lat pokazuje średni roczny wolumen transakcji inwestycyjnych wynoszący jedynie € 470 mln. Udział obiektów magazynowych w całkowitym wolumenie transakcji wzrósł z 6% w roku 2004 do 26% w roku 2018” – powiedziała Dorota Lachowska, Head of Market Research w Polish Properties.
Stopy zwrotu są najniższe w historii polskiego rynku i wynoszą obecnie 6,4% przy czym odnotowaliśmy kilka transakcji znacznie poniżej tej wartości (nawet 5,15%) dotyczyły one jednak transakcji „sale&lease back” magazynów charakteryzujących się bardzo dobra lokalizacją i długoterminowymi umowami najmu z rozpoznawalnymi najemcami typu Amazon czy Zalando.
To właśnie dobre wskaźniki makroekonomiczne, duży potencjał rynku oraz potencjał wzrostu czynszów przyciąga inwestorów do polskiego rynku magazynowego, bowiem mogą oni liczyć na wzrost wartości nieruchomości.
Do tej pory wzrost wartości generowany był głównie malejącymi stopami, obecnie wobec stabilnej sytuacji i gospodarczej oraz dużego potencjału rynku, trend ten utrzyma się, a dochodzi jeszcze potencjał wzrostu czynszów w najbliższych kwartałach.