Wbrew początkowym oczekiwaniom, ceny nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie wzrosły w czasie pandemii o 14% i dalej rosną pomimo negatywnych nastrojów konsumenckich i wciąż niepewnego otoczenia makroekonomicznego.
W trzecim kwartale 2021 roku średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie pobiła kolejny rekord i wyniosła 10 992 zł/m2. Ceny rosną od końca 2018 roku i pandemia nie zmieniła tego trendu. Jedyny spadek obserwowaliśmy w drugim kwartale 2020, gdy początkowa niepewność spowodowana wybuchem pandemii oraz gwałtowne obniżenie PKB spowodowały 4% obniżkę cen mieszkań. Jednak spadek ten szybko został zrekompensowany przez 8% wzrost w kolejnym kwartale. Od tego czasu ceny biją kolejne rekordy i to nie tylko w Warszawie.
W siedmiu dużych miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia) średnie ceny mieszkań na koniec 3. kwartału 2021 wyniosły 9 638 zł/m2 i były o 9% wyższe niż rok temu. W 10 głównych miastach ceny wzrosły o 13% w ciągu ostatniego roku i na koniec 3. kwartału wyniosły średnio 7 260 zł/m2.
Źródło: NBP, 2021, stan na koniec 3. kwartału każdego roku.
Równocześnie, od początku pandemii wskaźnik ufności konsumenckiej publikowany przez GUS jest poniżej zera, co oznacza przewagę liczebną konsumentów nastawionych negatywnie. Ocena dokonywania ważnych zakupów w 2 kwartale 2020 była najniższa od 2003 roku i wyniosła -34 (w skali od 100 do -100). W następnych kwartałach wskaźnik się poprawił, ale wciąż był negatywny (-7,3 w 3 kwartale 2021). Wskaźnik ufności konsumenckiej jest więc wyraźnie skorelowany z sytuacją pandemiczną i spada w czasie wzrostów zachorowań i wprowadzanych obostrzeń.
Źródło, GUS, 2021.
Pomimo negatywnego wskaźnika ufności konsumenckiej, ceny nieruchomości mieszkaniowych wciąż rosną, co wynika z kilku innych czynników, np.:
- Zwiększony popyt. Praca i nauka z domu stworzyła dla wielu rodzin nagłą potrzebę zwiększenia powierzchni. Dodatkowo, zamożniejsze gospodarstwa przyśpieszyły decyzje o zakupie drugiego domu.
- Rosnąca inflacja. Inflacja w Polsce rośnie od początku roku i w październiku wyniosła 6,8%, co jest najwyższym wzrostem od 20 lat. Kupno domu czy mieszkania jest dobrym zabezpieczeniem kapitału przed inflacją, zwłaszcza, gdy stopy procentowe są niskie.
- Niskie stopy procentowe. W czasie pandemii stopy procentowe NBP były stopniowo obniżane do niespotykanego w historii poziomu wynoszącego 0,1% (z 1,5% przed pandemią). W rezultacie, raty kredytu hipotecznego stały się rekordowo niskie, co spowodowało zwiększone zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Liczba wniosków kredytowych w czasie pandemii rosła z kwartału na kwartał i zgodnie z danymi Związku Banków Polskich w drugim kwartale 2021 wyniosła 67 tysięcy (17% więcej niż w 1. kwartale 2021 i niemal połowę więcej niż w 2. kwartale 2020). W odpowiedzi na wysoką inflację, NBP podniosło stopy procentowe do 1,25% na początku listopada, jednak wciąż są one poniżej poziomu sprzed pandemii.
- Stabilna nowa podaż. Podaż natomiast nie nadąża za popytem. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w 7 analizowanych miastach pozostaje na stabilnym poziomie i w roku 2020 wyniosła 63 949 wobec 64 027 w roku 2019 (spadek o 0,1%). Sytuacja nie poprawiła się w pierwszym półroczu 2021 ponieważ liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła o 5% w porównaniu z 1. półroczem 2020. Dodatkowo, część nowej podaży jest kupowana w celu najmu przez podmioty z sektora najmu instytucjonalnego. Ten rosnący w Polsce sektor ograniczy w najbliższym czasie, a przynajmniej na następne 2 lata, liczbę nowej podaży oferowanej na sprzedaż.
Oczywiście, wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych to globalny trend. Ceny rosną nie tylko w Polsce, ale w większości rozwiniętych krajów z powodu zwiększonego popytu wynikającego z pracy z domu oraz kombinacji polityki monetarnej i fiskalnej wielu rządów skutkującej spadkiem stóp procentowych. Widomo wysokiej inflacji może jednak odwrócić ten trend już w Nowym Roku.