Wolumen inwestycji w nieruchomości w Polsce utrzymał się w roku 2022 na wysokim poziomie pomimo wojny na Ukrainie i rekordowo wysokich stóp procentowych. Jednocześnie jednak rosną stopy zwrotu z inwestycji, zwłaszcza w przypadku nieruchomości drugorzędnych.
Łączna wartość wszystkich sprzedanych nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2022 wyniosła ponad € 5,8 mld i była o 2% wyższa niż w roku poprzednim i o 9% wyższa niż w roku 2020. Wciąż jednak spory dystans dzieli aktualny rynek od rekordowego roku 2019, kiedy łączny wolumen inwestycyjny w Polsce wyniósł ponad € 7,8 mld.
W roku 2022 dokonano ponad 120 istotnych transakcji, co jest drugim najlepszym wynikiem po roku 2021, kiedy to odnotowaliśmy niemal 170 transakcji. Na pozytywny obraz rynku wpływa również dokonanie dużych transakcji czołowymi budynkami biurowymi – na przykład sprzedaż przez Ghelamco części (101 000 m2) kompleksu The Warsaw Hub za niemal € 583 mln przy stopie zwrotu oszacowanej na ok. 4,5%. Kompleks wybudowany w roku 2020 został kupiony w pierwszym kwartale 2022 roku przez Google Poland, który równocześnie jest najemcą 20 000 m2. Ta transakcja jest największą pojedynczą transakcją kiedykolwiek odnotwaną na rynku biurowym w Polsce i całej Europie Środkowej i Wschodniej.
W roku 2022 nastąpiły również pierwsze od wybuchu pandemii transakcje dużymi centrami handlowymi. NEPI Rockcastle zakupiło od Blackstone Forum Gdańsk o powierzchni 63 500 m2 za € 250 mln oraz Atrium Copernicus (48 000 m2 ) w Toruniu od G City Europe za € 127 mln, przy stopach zwrotu które oszacowaliśmy na poziomie odpowiednio 6,6% i 7,6%.
Jednak, jak wspomniano powyżej, stopy kapitalizacji rosną i dla większości nieruchomości są obecnie o ok. 25-75 punktów bazowych wyższe niż przed wybuchem wojny na Ukrainie i podniesieniem stóp procentowych, a co za tym idzie wzrostem rentowności obligacji skarbowych. Jednak wzrost stóp kapitalizacji jest wciąż niższy niższy niż podczas światowego kryzysu finansowego w latach 2007-2009, kiedy stopy kapitalizacji w Polsce wzrosły o prawie 200 punktów bazowych.
Chociaż statystycznie istnieje korelacja między 10-letnimi obligacjami rządowymi, (które mogą być uznane za zamiennik stopy wolnej od ryzyka) a rentownością nieruchomości, jest to zależność niestabilna, a wzrost rentowności obligacji skarbowych nie doprowadził do porównywalnego wzrostu rentowności nieruchomości.
Zmienna różnica między rentownością nieruchomości a rentownością obligacji rządowych pokazuje, że o ile stopy zwrotu z nieruchomości podążają za stopami zwrotu z obligacji to jednak są mniej zmienne i podlegają też innym czynnikom.
Niezależnie od dzisiejszych wyższych stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości, większy poziom niepewności rynkowej doprowadził do spadku płynności rynku, ponieważ każda transakcja jest dokładniej oceniana, a sprzedaż nieruchomości drugorzędnych staje się trudniejsza. To ostatnie dotyczy przede wszystkim aktywów o niższej jakości, zwłaszcza w drugorzędnych lokalizacjach, z krótszymi okresami najmu, wyższymi pustostanami i wymagającymi większych nakładów inwestycyjnych na modernizację.
Z drugiej strony dobrze zlokalizowane, wysokiej jakości nieruchomości, ze stabilnymi przepływami pieniężnymi, odporne na starzenie, szczególnie w kontekście ESG, zapewniają ochronę przed spadkiem stóp kapitalizacji nawet w obliczu rosnących stóp procentowych.