Krzysztof Grzesik, REV FRICS Dyrektor Zarządzający Polish Properties
Gdy tylko świat pogrążył się w nadzwyczajnym kryzysie, niespotykanym od czasu Drugiej Wojny Światowej, wielu rzeczoznawców majątkowych za radą swoich stowarzyszeń oraz organizacji stanowiących standardy zawodowe, zaczęło zabezpieczać się stosowaniem klauzul o „niepewności wyceny”. Być może po wyjściu z kryzysu powinniśmy rozważyć uzasadnienie ich stosowania, jednak jest to praktyka w wielu przypadkach podważającą przydatność wyceny.
W kwestii „niepewność wyceny” Europejskie Standardy Wyceny 2016 (EVIP 2) stwierdzają: „Bezpieczeństwo wyceny zależy od zastosowania przez rzeczoznawcę umiejętności zawodowych do jasnych instrukcji i dobrych dowodów, działając zgodnie ze standardami wyceny. Im lepsze dowody i bardziej profesjonalna ocena, tym bardziej bezpieczna powinna być wycena. Potencjalna pewność wyceny jest kwestionowana, gdy rynki nie istnieją, są uśpione, bardzo małe lub zmienne.”
Powyższe stwierdzenie, które zresztą nie zostanie już powtórzone w najnowszym wydaniu ESW 2020, uważam za problematyczne, ponieważ z jednej strony wskazuje, że wycena nieruchomości jest nauką ścisłą, która dąży do uzyskania pewności wyceny, a z drugiej strony sugeruje, że gdy rynki są „uśpione, bardzo małe lub zmienne” wyceny nieruchomości stają się niewiarygodne.
W mojej ocenie, takie postawienie sprawy ignoruje fakt, że wycena nieruchomości jest nie tylko nauką, ale też po części sztuką wykonywaną przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie jego znajomości rynku oraz doświadczenia zawodowego. To właśnie w czasach kryzysu „miękkie” kompetencje rzeczoznawcy, takie jak intuicja i doświadczenie, zyskują na znaczeniu i nie powinny być deprecjonowane klauzulami o rzekomej „niepewności wyceny”.
Niedawne przypadki głośnych wycen nieruchomości pozwalają nam wyciągnąć ciekawe wnioski w kontekście „niepewności wyceny”:
Nie dalej jak kilka tygodni przed uderzeniem epidemii, brytyjscy rzeczoznawcy znaleźli się w centrum uwagi w związku z wycenami centrów handlowych, które zostały sprzedane po cenach o około 20% niższych od wartości oszacowanych w wycenach. Tego rodzaju „niepewność” spowodowała, że inwestorzy wycofali środki z otwartych funduszy nieruchomościowych.
Kwestia „niepewności wyceny” przewijała się także w głośnej sprawie o zaniedbanie obowiązków rzeczoznawcy, która zawisła przed brytyjskimi sądami tj. w sprawie Titan vs. Colliers (2014). W dobrym dla rynku nieruchomości roku 2005, Colliers wycenił kilka nieruchomości magazynowych na terenie Niemiec na potrzeby banku Credit Suisse, oszacowując ich łączną wartość na €135 mln. Na tej podstawie bank udzielił kredytu w wysokości €110 mln. Wierzytelność kredytową z tego tytułu nabył Titan, spółka celowa Credit Suisse utworzona na potrzeby emisji papierów wartościowych zabezpieczonych listami zastawnymi. W wyniku niewypłacalności jedynego najemcy Quelle, kredytobiorca przestał być w stanie obsługiwać kredyt, co z kolej uniemożliwiło spółce Titan wywiązywanie się ze zobowiązań względem swoich beneficjentów.
Sąd pierwszej instancji (High Court) uznał rzeczoznawcę winnym dopuszczenia się zaniedbania. W ocenie sądu za „rzeczywistą” wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości należało uznać € 103 mln, co było równoznaczne wykroczeniu pierwotnego wyniku wyceny poza zakres +/- 15%, który to zakres sąd uznał na dopuszczalny margines błędu w wycenie tego rodzaju nieruchomości.
Jednak sąd drugiej instancji (Court of Appeal) uznał, że opinia sądu pierwszej instancji dotycząca „rzeczywistej” wartości rynkowej w wysokości €103 mln była błędna. Ustalił on tę wartość na poziomie €118,3 mln. Tym samym wycena Colliers ponownie znalazła się w przedziale +/-15% tolerancji, a rzeczoznawcy nie można już było przypisać zarzutu zaniedbania.
Cała sprawa jest niezwykle ciekawa nie tylko z powodu wyznaczenia przez sąd +/-15% dopuszczalnej rozbieżności pomiędzy wycenami dużych nieruchomości komercyjnych. Pokazuje ona także jak duże mogą występować rozbieżności w ogóle i to pomiędzy wycenami sporządzanymi przez renomowanych rzeczoznawców. Jedna z takich wycen w tej sprawie opiewała na zaledwie €76,6 mln.
Obie przytoczone sprawy sądowe pokazują wyraźnie, że niepewność” jest po prostu immanentną cechą każdej wyceny, która jest zawsze opinią eksperta. W mojej ocenie kryzys panujący na rynku nie czyni wycen nieruchomości bardziej niepewnymi. Jaki więc sens ma obecnie stosowanie klauzul o „niepewności wyceny”?
Artykuł po raz pierwszy ukazał się w „The European Valuer Journal”, June 2020.