Rada Krajowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) przyjęła wnioski płynące z konferencji “Statystyka w wycenie nieruchomości – czy jest legalna?”, jako swoje stanowisko.
Konferencja była częścią burzliwej dyskusji w środowisku rzeczoznawców i bankowców dotyczącej Zautomatyzowanych Modeli Wyceny (AVM – Automatic Valuation Models – programy komputerowe do wyceny nieruchomości, które nie wymagają interwencji ze strony człowieka). Od czasu przyjęcia przez parlament holenderski prawa, które pozwala bankom na przyjmowanie wycen wygenerowanych przez AVM na potrzeby zabezpieczenia kredytów hipotecznych, temat modeli AVM stał się gorącym tematem na rynku nieruchomości.
Stosowanie modeli AVM jest już właściwie powszechne, głównie na rynku mieszkaniowym. Używają ich zarówno kredytodawcy, jak i inwestorzy instytucjonalni, głównie, jako narzędzie monitorujące, lub jako uzupełnienie tradycyjnych metod wyceny nieruchomości. Co istotne, powszechne jest przekonanie, że wynik AVM wyceną nie jest – takie stanowisko mają nawet właściciele firm tworzących modele AVM (np. polski serwis Urban 1 jasno stwierdza „Nasza wycena nie jest operatem szacunkowym i nie stanowi opinii o wartości nieruchomości w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami …”).
Jak zauważyła na konferencji prof. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak „Metody te (zaawansowane metody wyceny, w tym AVM) prowadzą do wyznaczenia średniej ceny transakcyjnej, a średnia cena nie może stanowić podstawy wyznaczenia wartości rynkowej, bowiem nie odwzorowuje ona nie tylko najbardziej prawdopodobnej ceny, ale przede wszystkim aktualnej pozycji konkurencyjnej tej nieruchomości na rynku”. Z tego powodu grupę metod alternatywnych nie powinno nazywać się metodami wyceny, tylko metodami analizy danych, albo narzędziami wspierającymi decyzje dla rzeczoznawców majątkowych.
Dlatego też decyzja holenderskiego parlamentu jest sporna, ponieważ zrównuje modele AVM z tradycyjną wyceną.
Prawo przyjęte w Holandii jest też sprzeczne z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego w sprawie wymogów kapitałowych, które dopuszcza stosowanie metod statystycznych jedynie do monitorowania wartości nieruchomości i identyfikowania nieruchomości wymagających aktualizacji wyceny (art.208 ust. 3 Rozporządzenia).
Również dyrektywa w sprawie kredytów hipotecznych 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r w art. 19. nakazuje państwom członkowskim, aby zapewniły opracowywanie na ich terytoriach „wiarygodnych standardów wyceny nieruchomości mieszkalnych dla celów udzielania kredytów”. „Państwa członkowskie zapewniają, by wewnętrzni i zewnętrzni rzeczoznawcy przeprowadzający wyceny byli odpowiednio wykwalifikowani i wystarczająco niezależni w procesie zawierania umów o kredyt, aby przedstawić bezstronną i obiektywną wycenę, która zostanie udokumentowana na trwałym nośniku, a także by kredytodawcy posiadali kopię tej dokumentacji.”
Powyższe regulacje mają na celu zabezpieczenie klientów przed skutkami niesolidnych wycen. W przeszłości nierzetelne wyceny były jedną z przyczyn kryzysu bankowego w latach 2007/2008, co jasno stwierdziła np. irlandzka parlamentarna komisji śledcza z 27 stycznia 2016 r. dotycząca irlandzkiego kryzysu bankowego: „(…) popyt na wyceny aktywów znacznie wzrósł w czasie boomu na rynku nieruchomości i coraz powszechniejsze stało się poleganie na nieformalnych standardach wyceny, takich jak wyceny »zza biurka« czy wyceny wykonywane »przejazdem«, przy których rzeczoznawca nie wchodzi na teren nieruchomości.”
Zgodnie z wnioskami płynącymi z konferencji metody statystyczne nie mogą też stanowić podstawy weryfikacji wycen sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych metodami tradycyjnymi. Modele AVM mogą być natomiast stosowane w bankach m. in. do monitorowania wartości nieruchomości, do identyfikowania nieruchomości wymagających wyceny, do wyceny portfela nieruchomości czy dla masowego szacowania nieruchomości dla celów podatkowych. Natomiast dla wyceny pojedynczej nieruchomości wartość określona dzięki modelowi AVM może stanowić jedynie punkt odniesienia podczas ostatecznego ustalania szacowanej kwoty. Nie mogą one zastąpić wycen, które wymagają specjalistycznej wiedzy i znajomości warunków lokalnych.
O Polish Properties:
Polish Properties jest polską firmą zajmującą się wycenami, doradztwem inwestycyjnym oraz pośrednictwem na rynku nieruchomości komercyjnych.
Posiadamy bogate doświadczenie w sporządzaniu wycen wszystkich typów nieruchomości w tym: biurowców, centrów handlowych, magazynów/centrów logistycznych, gruntów pod zabudowę komercyjną i mieszkaniową oraz nieruchomości specjalistycznych takich jak hotele, szpitale, pola golfowe, stacje paliw, serwerownie czy farmy wiatrowe.