Po szybkim wzroście wartości pokoju hotelowego w roku 2012 w następnych latach zaobserwowaliśmy ich spadek, a obecnie średnia wartość pokoju hotelowego wróciła do stanu z roku 2010. Jednocześnie obserwujemy jednak ożywienie na rynku hotelowym w Polsce, główne wskaźniki efektywności hoteli rosną, rośnie również liczba transakcji sprzedaży i wartość transakcji inwestycyjnych. To wszystko w kolejnych latach powinno wpłynąć na wzrost wartości hoteli.
Większe zainteresowanie inwestorów sektorem hotelowym wiązać należy z szybkim wzrostem obłożenia, niskimi stopami procentowymi i lepszym dostępem do finansowania. W ostatnich kwartałach zwiększyła się liczba transakcji hotelowych i to nie tylko w Warszawie, ale również w miastach regionalnych.
„Średnia roczna wartość transakcji inwestycyjnych na rynku hotelowym w Polsce w ostatnich 10 latach wynosi ok. €100 mln, natomiast w roku 2015 przekroczyła €160 mln. Do głównych transakcji hotelowych w ostatnich miesiącach zaliczyć można sprzedaż 5- gwiazdkowych Radisson Blu we Wrocławiu i Sheraton w Warszawie (część transakcji portfelowej). Jednak odnotowujemy wzmożone zainteresowanie również hotelami ekonomicznymi zlokalizowanymi w miastach regionalnych, np. sprzedaż 3- gwiazdkowych hoteli Mercure w Lublinie i Zamościu” – powiedziała Dorota Lachowska, Head of Market Research Polish Properties.
Rosnące obłożenie wpływa na stabilizację rynku hotelowego. Jednak, wzrost obłożenia, który wiązać należy z konfliktem zbrojnym w Afryce Północnej, spowodowany był głównie przez turystów krajowych, którzy pozostali w wakacje w Polsce. Turyści krajowi nie są jednak skłonni do ponoszenia większych wydatków. Dodatkowo rosnąca konkurencja na rynku hotelowym spowodowała utrzymanie średniej ceny za pokój na relatywnie niskim poziomie.
„Obecnie przeciętna wartość pokoju hotelowego w obiekcie 5- lub 4-gwiazdkowym w Warszawie czy Krakowie przekracza € 170 000 i niewiele się różni od wartości hoteli najwyższej kategorii zlokalizowanych w Trójmieście, Wrocławiu czy Łodzi. O ile jednak różnice w hotelach najwyżej skategoryzowanych w tych miastach są nieznaczne, o tyle różnice w hotelach ekonomicznych sięgają 50% ich wartości. Wartość hoteli klasy turystycznej w Warszawie mieści się zazwyczaj w przedziale ok. € 80 000 – € 100 000 za pokój, jednak w miastach regionalnych może to już być jedynie ok. € 30 000” – powiedział Marcin Malmon, Director, Valuation Services Polish Properties.
„Na wartość hoteli wpływ mają przede wszystkim obłożenie oraz średnia cena za pokój. Przy właściwym zarządzaniu, koszty funkcjonowania obiektu zazwyczaj są podobne. Istotnym czynnikiem może być natomiast struktura innych przychodów np. z cateringu czy wynajmu sal konferencyjnych. W znacznej mierze zależy to od lokalizacji hotelu i tego czy jest on nastawiony głównie na gości turystycznych czy biznesowych. Elementy te mają znaczenie głównie w przypadku hoteli wycenianych tzw. metodą zysków, tj. na podstawie wielkości udziałów właściciela nieruchomości w zyskach z działalności na niej prowadzonej. Coraz częściej jednak spotyka się w Polsce model uzyskiwania przez właściciela dochodów z nieruchomości na podstawie umów dzierżawy, co wydaje się być modelem preferowanych szczególnie przez banki finansujące. Jednak także w przypadku wycen hoteli na podstawie umów dzierżawy, czynsz bardzo często określany jest w jakimś odniesieniu do obrotów, bądź zysków z działalności hotelowej” – wyjaśnia Marcin Malmon.