W historii polskiego rynku nieruchomości czynsze za powierzchnie biurowe ustawicznie spadają, a jednak opłacalność inwestycji rośnie – podsumowanie rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w ostatnich 21 latach.
Czynsze za powierzchnie biurowe w Polsce ustawicznie spadają. W roku 1995 jeden m² nowoczesnego biura kosztował miesięcznie € 48, dziś jest to o połowę mniej. Najbardziej spektakularne spadki widzieliśmy w pierwszych jedenastu latach funkcjonowania rynku. Wpływ na to miały zarówno rosnąca podaż, jak i dojrzewanie rynku. Wzrost czynszów obserwowaliśmy jedynie w latach 2006 – 2008 oraz 2011 – 2013. Obecnie w sytuacji dużej nadpodaży tendencja znowu jest spadkowa. W ciągu ostatnich 21 lat mieliśmy tym samym do czynienia z 15 latami spadków oraz 6 latami wzrostu. Bardziej racjonalne wydaje się zatem prognozowanie czynszów w dół.
Tymczasem na rynku od lat obserwuje się w wycenach prognozy przepływu dochodów zakładające indeksację na poziomie 2% rocznie, rzeczoznawcy indeksują zarówno czynsz umowny, jak i rynkowy po zakończeniu trwania umów najmu. Czy słusznie?
Jeśli w roku 1996 założylibyśmy 2% wzrost czynszów, dziś musiałaby wynosić € 67 miesięcznie! Takie samo założenie dokonane w roku 2000 oznaczałoby dzisiejsze czynsze w wysokości € 41/m². Prognozy krótkoterminowe mylą się mniej spektakularnie, a jednak wciąż są fałszywe. Gdyby prognoza czynszów z roku 2010 miała się sprawdzić, dzisiejszy poziom czynszów musiałby wynieść € 28, wobec rzeczywistych € 23,5/m².
Jednak spadek czynszów nie przekreśla opłacalności inwestycji w budynki komercyjne, bowiem w tym samym czasie stopy zwrotu spadały, a wartości budynków za m² wzrosły.
Poza tym na dochodowość inwestycji wpływ mają również czynniki pozarynkowe takie jak dostępność i koszt kredytów i innych form finansowania czy wykorzystanie dźwigni finansowej, które w ostatnich latach działają na korzyść inwestorów. Koszty kredytów w porównaniu z latami 90. znacznie spadły wpływając na wzrost rentowności inwestycji w nieruchomości. Wysokość stopy referencyjnej w lutym roku 1998, kiedy została po raz pierwszy wyznaczona przez NBP, wynosiła 24%, a obecnie spadła do poziomu 1,5%. Od wysokości stopy referencyjnej zależy poziom WIBOR-u, który w znakomitej większości banków służy jako podstawa ustalania oprocentowania kredytów w złotych.
Spadają również stopy zwrotu z inwestycji. Pierwsza transakcja w Polsce budynkiem komercyjnym była dokonana przy stopie zwrotu wynoszącej 13,25% – 14,8% (sprzedaż budynku biurowego Wiśniowy Business Park A za € 13,5 mln), dziś najlepsze stopy zwrotu w Warszawie spadły do historycznie niskiego poziomu 5,5%, co więcej są one znacznie wyższe niż oprocentowanie 10 letnich obligacji, które obecnie wynosi 2,5%.
Tym samym wartości jednego m² budynków biurowych rosną. W połowie lat 90. najlepsze budynki wyceniane były na ok. € 3 900 za jeden m², dzisiaj ta wartość oscyluje wokół € 4 500 – € 5 000/m². Zatem nawet przy spadających czynszach, nieruchomości komercyjne gwarantują zyski z zainwestowanego kapitału.
