Pandemia koronawirusa nie osłabiła apetytu na inwestycje w nieruchomości w Polsce.

W ciągu ostatniej dekady łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych wzrosła z €737 mln    w 2009 roku do €7,5 mld w 2019 r. W pierwszej połowie 2020 r. osiągnęła €2,9 mld  i pomimo pandemii była o 11% większa niż w pierwszej połowie 2019 r.

Tuż przed pandemią rynek nieruchomości w Polsce miał mocne fundamenty: silny popyt ze strony najemców, wysoką płynność i historycznie niskie stopy zwrotu” – wyjaśniła Dorota Lachowska, dyrektor ds. Badań rynku w Polish Properties, członek Praxi Valuations, Independent Global Advisers. W rezultacie większość negocjacji kupna/sprzedaży, które rozpoczęły się przed pandemią, została sfinalizowana pomimo niepewności na globalnym rynku.

Największy udział w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w pierwszym półroczu 2020 miały nieruchomości biurowe (46%) oraz magazynowe (38%). Nie jest zaskoczeniem, że udział transakcji nieruchomościami handlowymi spadł do 15% (z 34% odnotowanych w 2018 roku).

Nie spodziewamy się kontynuacji wzrostu wartości transakcji inwestycyjnych w drugiej połowie roku ponieważ spadła liczba nowo rozpoczętych negocjacji. Jednak przewidywany całkowity wolumen inwestycji na 2020 rok ma być tylko o ok. 1/3 niższy niż w rekordowym roku 2019 Będzie to też pierwszy spadek wolumenu inwestycji na rynku nieruchomości w Polsce od czasu światowego kryzysu finansowego z lat 2007 – 2009.

Przed pandemią głównym tematem było pytanie, jak nisko mogą spaść stopy zwrotu w Polsce. Na koniec 2019 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców w Warszawie były poniżej 5% (spadek z 7,25% w 2009 roku). Stopy zwrotu w nieruchomościach magazynowych kształtowały się na poziomie 6,25%, a dla nieruchomości „Built to Suit” z długoterminowymi umowami najmu nawet poniżej 5%. Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości handlowych były stabilne na poziomie około 5%. Warto pamiętać, że mówimy tu o tzw. wyrównanych stopach zwrotu (equivalent yields), które wykorzystywane są w wycenach nieruchomości komercyjnych. Nie są one tak niskie, jak czasem raportowane stopy początkowe (initial yields), stanowiące iloraz rocznego dochodu bieżącego do ceny transakcyjnej, które mogą być chwilowo wyjątkowo niskie z powodu bieżących dochodów rocznych nieruchomości obniżonych przez porozumienia dotyczące okresowych wakacji czynszowych spowodowanych epidemią.”- powiedział Marcin Malmon Dyrektor ds. Wycen w Polish Properties.

Pytanie brzmi teraz, o ile stopy wzrosły. Na razie uważamy, że w przypadku niektórych nieruchomości, zwłaszcza w sektorze handlowym oraz biurowym, stopy kapitalizacji wzrosły o ok. 0,25 punktów procentowych, natomiast stopy zwrotu dla typowych obiektów logistyczno-magazynowych pozostają na podobnym poziomie i wynoszą obecnie 6%. Wzrost jest więc znacznie mniejszy niż w poprzednim cyklu, kiedy zwiększyły się o prawie 2 pkt proc. “- dodał Marcin.

Kryzys koronawirusa może być także akceleratorem dla rynku magazynowego i logistycznego w Polsce. Kraj dzięki położeniu na szlakach tranzytowych przeżywa intensywny rozwój w tym sektorze, stając się jednym z wiodących europejskich hubów. Taki rozwój jest efektem pozytywnych wskaźników makroekonomicznych (jeden z najwyższych wzrostów PKB w UE), dużego rynku, rosnącego popytu wewnętrznego oraz systematycznej poprawy infrastruktury transportowej. Rosnące znaczenie sektora, podobnie jak wszędzie indziej, było również wynikiem rewolucji w handlu elektronicznym. Dodatkowo,   w obliczu pandemii, globalne firmy dokonują przeglądu swoich łańcuchów dostaw i szukają możliwości przeniesienia produkcji z Azji do Europy (nearshoring), stwarzając w ten sposób dodatkową szansę dla Polski.

W 1. półroczu 2020 r. całkowity wolumen inwestycji w nieruchomości magazynowe przekroczył €1,1 mld, czyli około trzykrotnie więcej niż w 1. półroczu 2019 r. Największe były transakcje portfelowe o zasięgu międzynarodowym, takie jak przejęcie Goodman przez GLP obejmujące magazyny w Polsce, Czechach, Słowacji i na Węgrzech, sprzedaż przez Ares Management do Investec magazynów zlokalizowanych w Polsce, Niemczech, Holandii, Hiszpanii i we Włoszech oraz sprzedaż 28 parków logistycznych w Europie (w tym 6 w Polsce) przez Apollo Global Management do singapurskiego funduszu GIC.

Do największych krajowych transakcji magazynowych należała sprzedaż portfela Panattoni składającego się z 5 parków logistycznych o łącznej powierzchni 280 000 m2 na rzecz Savills Investment Management lub sprzedaż przez Hines portfela 6 Parków Dystrybucyjnych o łącznej powierzchni 170 000 m2 do chińskiego CGL Investment Holdings.

Polska stała się jednym z głównych kierunków dla globalnych inwestorów światowych, w tym funduszy nieruchomościowych z Azji, które dołączyły do ​​istniejących na rynku od wielu lat graczy z USA, Wielkiej Brytanii i Niemiec. Pomimo pandemii koronawirusa, napływ nowych graczy rynkowych nie zatrzymał się, ponieważ połowa tegorocznego całkowitego wolumenu inwestycji została sfinalizowana przez strony inwestujące w Polsce po raz pierwszy.

Biorąc pod uwagę dużą skalę popytu inwestycyjnego uważamy, że perspektywy polskiego rynku nieruchomości, pomimo negatywnych skutków pandemii, pozostają pozytywne” – podsumował Marcin Malmon.